刚刚 央行释放重磅信号！房价腰斩一次会怎样？

腾讯财经 作者周纯

　　3月26日，2017年博鳌亚洲论坛已进行到最后一天，前一晚的大雨，让博鳌小镇褪去燥热。近来席卷银行间市场的寒意，悄然降至博鳌小镇。

　　早上8时许，东屿宴会大厅门口已经排起长队，因为中国人民银行行长周小川，即本届博鳌论坛最重磅的嘉宾之一，即将现身，参与讨论最为外界关注的货币政策话题。

　　人群中一阵骚动，在多名安保人员的簇拥下，69岁的周小川疾步走入会场。在门口，一位知名机构人士拦在他身前，和他握手：我是专门来听您的（演讲的）。而作为同一场论坛的讨论嘉宾，清华大学苏世民书院院长李稻葵在开场中就声明，他会尽量简短发言，以便让大家有更多机会倾听周小川的演说。

　　用一口流利的英文，周小川一共回答了五个问题。其中，他首次提到，全球的量化宽松已经结束，货币政策造成的资产泡沫不是预期的后果，而是必要的取舍。他再一次重申，当前市场对货币政策的反应有点过激。

　　量化宽松已到周期尾部

　　周小川认为，在多年的量化宽松之后，当前已经到了周期的尾部，“货币政策不再是宽松的政策。”

　　他介绍称，中国曾采取适度扩张的货币政策，来应对2008年金融危机，在2000年年底的时候，中央经济工作会议宣布，重回谨慎的货币政策。在他看来，全球的复苏经过了很多曲折，比如主权债务危机在欧洲仍然没有解决等问题依然存在，因此货币政策的调整是一个渐进的过程。

　　“我们知道这是一个很大的挑战，但是我认为，这个方向就是要看到货币政策的限度，要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期。”

　　关于再通胀问题，周小川表示，他已经在一些国家看到了再通胀，但从全球来看，做任何判断还为时尚早，虽然有些国家商品市场已经出现价格上扬。他建议保持审慎的态度，来对待再通胀的现象，“我觉得这和货币政策的制定，是有直接关系的。”

　　他强调，在这么多年的量化宽松货币政策之后，全球很多国家已经放弃了流动性，虽然货币政策制定当局已经开始紧缩他们的政策，但是这个紧缩的过程仍是一个渐进的过程。

　　货币政策不是万金油

　　在这场讨论会上，包括巴基斯坦前总理Shaukat AZIZ、迪拜金融服务管理局CEO Ian JOHNSTON在内的多位参会者均认为，当前货币政策能带来的影响已经达到极限。

　　对于“货币政策无效论”，周小川认为，货币政策不是万金油，不能认为量化宽松政策能治好每个国家的疾病。在他看来，财政政策和结构性改革将发挥更大的作用。“即使财政上的指标不是很好，我们还是必须继续用财政手段、财政工具，大家会再度看到某些国家开始强调财政政策和结构改革。”

　　周小川介绍称，中国已经进行了一系列的改革：从长期改革来看，中国已经由过去特别依赖出口，转变为强调拉动内需和家庭需求；中国加大了对基础设施的投资；中国服务业占GDP的比重也大大提高。

　　中国2016年开始实行“三去一降一补”政策，减少库存，减少债务杠杆率，减少企业的运行成本，这些都是中短期改革的关注点。

　　不过，他强调，“也不是说货币政策完全没用，无法促进结构性的改革。”货币政策虽然是用来调整总量，但也可以有一些创意，如利用一些货币工具来鼓励或者是支持某些行业，把钱导入一些战略行业，帮助其进行结构性改革。

　　“在中国我们希望能制定一些政策，鼓励农村地区的贷款，以及小企业贷款，但是成效还要拭目以待。”周小川称。

　　资产泡沫是不可预期的结果

　　以过往的经验来看，宽松之后伴随而来的是通胀。周小川纠正道，“我们不应该说宽松的货币政策制造了通胀或者资产泡沫，这个应该是不可预期的后果。”

　　他进一步解释称，虽然经验表明，当货币政策比较宽松的话，很可能导致更高的通货膨胀或者某些资产泡沫，可能是金融市场的，或者是房地产市场的，或者是其他地方的资产泡沫。

　　他强调，尽管如此，还是需要做出取舍，因为全球需要走出金融危机，从危机中复苏，货币政策也许会造成这种不良的后果，但我们还是要关注“经济复苏的这一面”。

　　他再一次提到，近期公众对于货币政策特别关注。在周小川看来，因为公众是消费者的同时也是投资者，他们投资了股市、房地产市场，也购买了金融产品。“市场对货币政策的反应似乎有点过激，”他说，他预期过了这段时间之后，公众会有更理性的认识。

　　此前，在2017年两会记者会上，回答央行近期频繁使用各种工具的意图时，周小川也提到，中央银行工具箱的工具确实比较多，工具的使用自然可能也带有引导市场价格、引导预期，同时传导货币政策的意图，但是也不见得对每次操作数量、价格都要做出过度解读。

　　新式稳健货币政策上路

　　2016年2月26日，在上海举行的G20财长和央行行长会议上，周小川提出，中国央行的货币政策处于稳健略偏宽松的状态，还要不断观察适时动态调整。这是央行首度提出货币政策 “稳健略偏宽松”。

　　而一年之后的两会记者会上，周小川表态称，货币政策总体来说还是稳健中性。 “如果经济中货币数量太多，‘大水漫灌’其实对经济有害，会导致通货膨胀、资产泡沫等问题。同时，稳健中性的货币政策，也更加有利于供给侧结构性改革。今年要求企业‘三去一降一补’，货币政策太松压力就不够。”

　　李稻葵在发言中也提到，在他看来，周小川行长治下的货币政策其实是非常宽松的，“他希望通过货币政策来支持改革流程。”比如去年M2货币的增长为11.3%，这比原来计划的低了约2%，这也是支持实体经济的改革和再结构化。

　　过去几个月的时间，央行几次上调货币工具的利率。继1月底、2月初中期借贷便利（MLF）和央行逆回购操作中标利率上行10BP之后，3月16日央行逆回购和MLF中标利率再次上行10BP，外界一度用“变相加息”来形容此次调整。

　　对此，央行在官网澄清，此次公开市场逆回购及MLF中标利率上行是市场化招投标的结果，中标利率上行并不是加息，观察是否加息要看是否调整存贷款基准利率。

　　此外，住房信贷政策在过去一年的调整，也在一定程度上反应出中国货币政策的转向。在前述的上海G20峰会上，周小川曾提到，个人住房贷款是比较安全的信贷，个人住房加杠杆逻辑是对的，今后可能会考虑给银行更多自主权。

　　一年后的今天，北京等多地近期出台了史上最严厉的限贷政策，央行对银行的信贷政策进行窗口指导，要求控制住信贷规模，防止住房信贷过快投放。

　　当主持人问到：当下一次金融危机出现时，全球会不会依靠“直升机撒钱”的方式来解决危机？周小川笑答，他希望不会出现这样的现象，应该用非常严肃的解决方案，如财政政策和结构性改革来解决危机。在他看来，也许负利率都会成为，比直升机撒钱更有用的选择。

　　3月24日下午的分论坛“新土改：探索与思考”上，国务院发展研究中心原副主任刘世锦表示，如果说城市现在房价过高，我们称之为泡沫，它是一个刚性的泡沫。

　　“刚性的泡沫出来以后，好像大家房价这么高，只有一部分人不满意——没有买到房的人不满意，剩下的好像都挺满意。”

　　▲图片来源：博鳌亚洲论坛

　　刘世锦指出，我们现在面临的问题是房价太高。

　　刘世锦强调，房价上涨使得城市的成本上涨了，有一些产业，就因为这样的高成本，得不到发展，甚至萎缩和衰落。“有一些一线城市服务业最近两年在收缩的、在减速，这是不正常的，我们的土地制度如果不改革，中国将会很难保持平稳的增长。”

　　据中国证券网报道，刘世锦还建议，凭借政府有用地指标，城市里可以搞长期公共住房租赁，便于城市的年轻人创业创新。

　　“老百姓(43.79 -3.57%,买入)是需要被教育的，房价涨的时候，大家都觉得的房价会一直涨下去，只有让它跌几次，腰斩一次，他才知道痛。政府真的没有必要管理房价，要管就多建一些廉租房，让低收入者有房住。”

　　同样是在“新土改：探索与思考”的分论坛上，为了强调不让政府管房价的观点，北京大学国家发展研究院院长姚洋如此回答嘉宾如何抑制房价的问题。

　　▲图片来源：博鳌亚洲论坛

　　在姚洋看来，楼市就像股市，有涨有跌很正常，房子就是资产，买得起高房价房子的都是一些投机者，政府为什么要为这些人负责？

　　他还表示，提高土地的供给量对抑制房价作用极小，如果说要控制房价，最简单的办法是什么？扩大容积率。

　　“我们现在整个政策都是为富人服务，我们要求低容积率，看看一线城市的房子多数在10层左右，极其浪费，把所有的住房加倍，平均20层，你看看供给上去了没有，我们是作茧自缚，我们要抑制房价，实际上还是在为少数人服务。”

　　而在另一个分论坛“怎样去杠杆？”上，国家金融与发展实验室理事长李扬亦提到房地产，只是他认为中国现在其实就是几十个城市房价在涨，大部分城市已经不可能再涨了。说中国的房地产市场很快就会崩溃，并因而导致中国经济崩溃，这是有点过分的。

解读：周小川的表态，对中国楼市发出了强烈信号！

虽然周的表态是针对全球来说的，但自然包括中国。中国在2016年4月之后，就开始调整货币政策，控制M2（发钞）增速。到了今年春节前后，又多次通过逆回购、中期借贷便利（MLF）提高了货币市场利率。

由于中国已经基本上完成了利率市场化，所以“存贷款基准利率”的重要性有所下降（各商业银行可以自由浮动）；所以，央行可以绕过“调整存贷款基准利率”的方式来变相加息。事实上，中国央行已经这样做了。

我们可以看一下“余额宝”这种货币基金的收益率走势图（上图），左侧的最高点是上一轮加息之后形成的市场利率最高点（不是存贷款基准利率最高点）。在那前后（2013年到2014年）楼市入冬，大家讨论的问题是“哪里的楼市最危险”。

2016年的“大锅底”，是央行启动降息、降准之后形成的，对应的是楼市大涨。右侧，也就是近期的收益率明显走高，反映出央行的货币政策已经转向。

中国央行为什么迟迟没有宣布正式加息（提高存贷款基准利率）？主要是在等两件事：

第一，特朗普的底牌。特朗普威胁要把中国列入“汇率操纵国”，对中国商品征收45%的额外关税，这样会引发中美贸易大战，中国或将有数百万人失业，在这个风险没有排除之前，中国不可能正式加息。

一周前美国新任国务卿蒂勒森访华，并非常罕见地使用了中方对中美关系的定位表述，也就是“不冲突、不对抗、相互尊重、合作共赢”。随后，中美最高领导的峰会将在4月初举行，看来大规模贸易战爆发的几率已经非常低。

第二，2017年减税压力很大，政府收入增速近年来在下降，楼市还需要有一个温暖的早春。目前，一季度已经结束，土地和房子大卖（见下图），地方政府收入颇丰，全年完成财政、GDP指标心里有了底。

综上所述，我们的团队在一周前做出了一个判断：

中国很有可能在今年下半年正式加息。时间点可能对应美联储的2017年第三次加息，在十九大召开之后可能性偏大一些。但也不排除因为经济向好，中美矛盾化解而提前到三季度（会议之前）加息。

这样，楼市的这波政策性牛市基本结束，未来两三年房价将重演2013年到2014年的走势：高位横盘，甚至略有下跌。开发商售楼处的人将再次减少，最终门可罗雀。

但长远看，有人口显著增量的、高级别城市的优质住宅，仍然是非常好的长期投资品种，中国楼市还有“白银十年”。

这个周末，有两件事证明了上述判断的正确性：

第一，北京、厦门出台了空前力度的调控措施，这在此前历次调控中都没有出现，比如厦门宣布购房者2年内不得卖出，北京试图降低学位房的价值并推出了限制性的“离婚贷”；

第二，今天周小川的出乎意料的、态度清晰的表态，公开宣布货币政策不再宽松。

至于中国股市，情况就跟楼市完全不同。这个市场管制程度远远超过楼市，从今年开始承担着更为重要的“去杠杆”、提高直接融资比例的任务，所以“下有国家队和政策托底”，但如果太疯也会招致国家队和政策的打压。

在鸟笼行情中，完成规模庞大的融资任务，不宣而战地走向注册制，是股市在2017年的最大任务。加息会带来利空，但跌幅将被人为控制。把一线、二线城市楼市里的热钱，赶往股市和三四线城市楼市，是官方的基本态度。